Як правильно орендувати житло: договір найму, права та обов’язки сторін

 Надрукувати
Юридична консультація
Написав(ла) Олесь Рупінський, юрист   
12.10.2011
Хата Нерідко в даний час стикаються з питанням оренди житла – квартири, а тим більше приватні будинки надто дорогі та недоступні звичному громадянину, а жити десь треба, тим більше, якщо це сім’я. На що звернути увагу, як себе максимально захистити від всіляких неприємних моментів?

Зразок договору для фізичних осіб.
Зразок договору для юридичних осіб.

По-перше, для чого і на скільки потрібно орендувати житло? Короткострокову оренду в даній статті не будемо розглядати. Єдина порада: уважно читайте, що дають підписувати – договір на найм (оренду) житла чи про інформаційні послуги, якщо останній – краще утриматись від такої співпраці. В загальному поденна оренда є менш ризикованою, але ЗНАЧНО дорожчою.

Стандартним варіантом є стала, довготермінова оренда. Тут починаються нюанси … Краще, звичайно, орендувати напряму у власника, але так виходить далеко не завжди, ріелтори не дарма працюють.

Загальні поради: щоб не було несподіванок у майбутньому, у будь-якому випадку укладайте договір оренди (саме оренди або найму) житла. Зразок такого договору подано разом зі статею. Чому наголошую саме на такому договорі? Нерідкими на даний час є випадки шахрайства, зокрема коли пропонують підписати договір про надання інформаційних послуг, за яким все, що зобов’язується зробити інша сторона – надати консультацію (подати класифіковану інформацію, зробити аналітику, підготувати огляд ринку, тощо), послуга, м’яко кажучи, надто ефемерна та віртуальна, за яку хочуть цілком реальні та досить значні (200-300 грн.) кошти. За таким договором ви навряд чи отримаєте бажаний ефект, а от гроші втратите – це точно.

Друга порада: перевіряйте документи на право власності того приміщення, яке плануєте орендувати. Нерідко пробують здавати майно не справжні власники, а, так сказати, "наглядачі". Це особливо часто буває в нашому регіоні – поїхала пані в Італію (Іспанію, Чехію, Польщу) на заробітки, дала ключ сусіду – кота погодувати, вазони підлити, приглянути, якщо що. А сусід меткий виявився – давай бізнес крутити. От приїде така пані, побачить неочікуваних гостей – миттєво виставить на вулицю, незважаючи ні на час доби, ні на Вашу неготовність до таких кардинальних змін. А може ще правоохоронців закликати – довго будете відписуватись, чому та як і за яких обставин опинились в чужому помешканні.

І на сьогодні остання порада: знайте свої права та дотримуйтесь своїх обов’язків. Зокрема вартує знати наступні моменти:

- договір оренди житла має бути укладений виключно в письмовій формі (ч. 1 ст. 811 Цивільного кодексу України (ЦК));

- помешкання має бути придатним для життя в ньому (ч. 2 ст. 812 ЦК);

- Ви маєте право користуватись майном, що обслуговує будинок (ч.3 ст. 812 ЦК);

- при зміні власника помешкання, новий повинен так само виконувати обов’язки, взяті попереднім, до закінчення договору (ч. 1 ст. 814 ЦК);

- Ви несете відповідальність за дії осіб, які проживають разом з Вам (ч. 2, ст. 816 ЦК);

- розмір платні встановлюється договором та не може бути змінений в односторонньому порядку (ч. 1 та 2 ст. 820 ЦК);

- поточний ремонт робить наймач, капітальний – власник, якщо інше не встановлено договором (ч.1 та 2 ст. 819 ЦК);

- якщо в договорі термін не вказаний, він приймається рівним 5 рокам (ч. 1 ст. 821 ЦК);

- на договори до одного року накладені суттєві обмеження в правах наймача (ч. 2 ст. 821 ЦК);

- наймач має переважне право на укладення договору на новий термін, якщо власник не попередив за 3 місяці до спливу строку, а наймач не залишив помешкання – договір продовжений на той самий термін та на тих самих умовах (ч. 1 ст. 822 ЦК);

- наймач має переважне право на викуп приміщення в разі його продажу (ч. 2 ст. 822 ЦК);

- ріелтори можуть працювати за схемою заключення договорів піднайму (ст.. 823 ЦК);

- але у Вас не виникає право переважного права на укладення договору на новий термін, термін договору піднайму не може бути більшим, ніж строк у договорі найму (вимагайте останній для огляду) (ч. 5 та 3 ст. 823);

- наймач повинен письмово попередити про дострокове розірвання договору не менш, як за 3 місяці, якщо ж залишив самовільно – власник має право вимагати оплати за 3 місця, якщо доведе, що не міг укласти договір з іншою особою на тих самих умовах (ч. 1 ст. 825 ЦК);

- договір оренди може бути розірвано за рішенням суду на вимогу власника в разі несплати протягом 6 місяців (для довгострокової оренди), протермінування 2-ох платежів (для короткострокової), руйнування або псування житла (ч. 2, ст.. 825 ЦК);

- договір може бути розірваний достроково, якщо дане житло необхідне для проживання власника та його сім’ї, при чому про такі обставини повинні попередити за 2 місяці (ч. 3 ст. 825 ЦК);

- відповідальність за сплату прибуткового податку, якщо орендодавець - фізична особа, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, лежить на самому орендодавцю (пп. 170.1.5 Податкового кодексу);

- особливими умовами можуть бути страховий внесок, заставна сума, порядок використання майна (тільки вихідні, тільки вечірній час) тощо.

Резюмуючи все написане, при укладенні договору будьте уважними, не піддавайтесь на бажання отримати все і одразу, а наслідки залишити на потім, бо ризикуєте залишитись у будь-який момент на вулиці та з втраченими грошима. Краще один раз порадитись з юристом, ніж постійно наживати проблеми та героїчно їх вирішувати за власні гроші та час.

Якщо виникають якісь питання, незрозумілі моменти, потрібна практична допомога, можете телефонувати 097-9-000-321, постараюсь допомогти, чим зможу.

Переглядів: 13553

Коментарі (2)
 
Як завжди, Рупінський рулз. Толково пише.
Повідомити адміна
Рейтинг: 0+ -1-
  
Слов’янин, 08:05 12 жовтня 2011 р.
 
Мене цікавить питання, чи реєструється десь такий договір про оренду житла, чи повинен орендодавець сплачувати якісь податки? Буду вдячна за відповідь.
Повідомити адміна
Рейтинг: 0+ 0-
  
, 12:59 01 червня 2012 р.
Додати коментар
Ім’я:
Коментар:
 
© 2008-2024 Дрогобич Інфо → (сайт працює 5828 днів)